我不懂日语，会在日本买楼时构成障碍?

不会。我们有会说日语, 广东话, 普通话和英语的「宅地建物取引士」, 为你说明不动産契约丶重要事项説明书及解答其他关於日本不动产的谘询.

 

外国人在日本置业，在日本法律上有否限制?

日本政府对于外国人在日本置业没有任何限制，税款也是跟日本人置业一样。而且日本很多土地业权都是永久性，就算是外国人拥有的物业，也可以继续由外国人继承。

 

听说在日本投资房地产，不向日本政府报税（确定申告）的话就不用缴纳所得税（即是不报税、逃税），是真的吗？

是错的。原则上、在日本国内有收入－支出＞38万日元的话，必须向日本政府报税(确定申告)。如被日本税务署发现没有报税及掌握逃税者资料，逃税者须缴付过去最多7年间（税金的时效）的「本来税金＋延滞税（年息14.6%）＋加算税（15%、20%或40%）」。最坏的情况是，你所持有的物业会被日本税务署收押直至你付税为止，所以不可以不报税及逃税。

 

可否带我进入有租约的楼盘看看？

不可以。日本人不会随便让陌生人进入屋内看，这会侵犯私隐,所以从外看有租约的楼盘。另外，在情况许可下，可引匙入看没有租约的楼盘。

 

日本的专有面积或建筑面积（建物面积）怎样计算？

日本分层楼宇的专有面积或建筑面积（建物面积）不包括公用走廊及大门部分。专有面积以墙壁的中心起计算，而建筑面积（建物面积）是在登记所记录的由墙壁内面起计算。总括来说，专有面积＞建筑面积（公簿面积），相差大约会在10%以内。而且专有面积和建筑面积基本上不包括露台面积。

 

可否在网上搜寻过去的房地产成交纪录?

不可。日本不像香港般可以在网上翻查过去成交纪录

 

在日本可办理按揭吗?

可在中国银行东京分行或欧力士（亚洲）有限公司办理房地产投资按揭手续。按揭比率最多楼价的5成，最少借贷2000万日元，年期为最长15年，利率约3% 。

 

如租客不交租，怎办?

日本人很少会拖欠租金，一般上在日本租屋时需提交在职证明书，收入证明书，租金担保人资料，予付1-2个月按金、1个月仲介手续费及第1个月租金。如无租金担保人，须加入租金保证公司。房租逾期时可向保证人或租金保证公司追讨租金。

 

担心福岛县核电厂的幅射会影响人体健康或物业。

东京都的伽马辐射水平为0.035uSv/h，而香港的伽马辐射水平为 0.14 uSv/h。由福岛第一核电厂至东京都的距离为230km，而大亚湾核电厂至湾仔的距离为53km。虽然福岛县核电厂问题还没解决，由于东京都的辐射水平比香港还要低，所以看不到福岛县核电厂对居住在关东地区的居民有什么影响。而且没有科学证据显示辐射会对楼宇构成影响。(2013年10月)

 

担心日本发生地震时会影响楼宇结构。

1982年以后建成的楼宇均合符日本建筑法例的耐震标准。想办理楼宇保险手续时，可选择加入地震保险。万一发生地震及因地震影响楼宇结构，保险金司会赔偿损失。

 

在日本置业后，可否因置业而申请日本居留权或投资移民?

不可。在日本买楼和居留权没有关系。持香港特区护照或BNO可免签证在日本逗留90天。如你在日本念书的话，可申请留学签证。如你在日本找到工作的话，可申请就劳签证。如你和持日本国籍人士结婚的话，可申配偶签证。

 

置业后，如想加设建筑物，怎办?

在日本僭建属于非法，如须加设，须把图则向市政府申请。

 

可不可以用公司名义买楼?

可以。但税项和个人名义不同，而且以公司名义购买的物业会影响卖楼时的物业价值。

 

可不可以与配偶联名买楼?

可以。但在买楼时，须提交各人的住址证及身份证明书，而且每年报税时，须填写各人报税表。

 

如联名买楼，万一其中一名业主死亡，另一位联名业主可否自动成为唯一业主?

根据日本法律，资产由多人拥有时，在生的人不能自动继承死去的人的资产。须由司法书士（日本事务律师）办继承手续。

 

可否在日本的银行开银行户口收租?

日本政府为了防止外国人在日本进行洗黑钱等非法活动，一般上日本的银行不会为在日本没有居留权（在留资格）的外国人开银行户口。 日本的银行只会为在日本持有居留权（在留资格）（例如，留学，就劳，配偶，永住权等），并能提出外国人登录证或住民基本台帐卡的外国人开银行户口。
你可委托 JP Property 帮你收租和把租金汇至你的香港银行户口。

 

可否指示租客把租金汇至我的香港或日本以外其他国家的银行户口?

基本上不可。一般上租客不会负担每月昂贵的银行汇款手续费及办理手续繁复的银行汇款。

 

可否向日本税务署申请把税单及其他联络信件寄至香港或日本以外的国家地址?

不可。日本税务署只把税单及其他联络信件寄至日本国内地址。

 

可否指示租客代报税，代付固定资产税，都市计画税，管理费，修缮积立金等?

不可。租客的角色只是租客，没有责任代业主报税及代付各个税项等。

 

可否随便向租客加租?

日本的租约一般是2年，每2年自动更新租约1次，一般可在更新租约时向租客加租，但租客有权拒絶交新租。 根据日本民事调停法24条之2款，届时可能由调停委员调停。业主须提出加租的证据，例如固定资产税，都市计画税增加等。甚至有可能闹至法庭,若业主在法庭输了，须陪上双方律师费等。 由于日本法律较保障租客，业主不能随便驱逐有定期交租的租客及加租。 而且，向租客随便加租对于海外业主非常不利。万一闹至调停委员甚至是法庭，业主须亲到日本出庭，聘请律师，翻译员等。 所以我们不建议客户向租客加租。而且 JP Property 租务管理服务不会承担租客反对业主加租后的后果，调停等。

 

我不在日本，怎样向租客收租和管理物业?

除了物业买卖，我们还会为客人提供专业物业管理，包括招募租客、收租、汇款、解决租务纠纷、退居手续、清洁房间、装修等，使你在家都可得到固定收入。服务费用为租金收入的5%。

 

基金制度

JP-Property 会为客户当日本的纳税代理人及支付租客入居和退居时所产生的费用，所以我们会预留1个月租金。当客户卖出楼宇时，JP-Property 会把基金的剩余金额全数归还。

 

1 年可以汇款多少次？

每年1次，每6个月1次或每3个月1次。

 

什么是「宅地建物取引士」?

「宅地建物取引士」简称「宅建士」, 由2015年4月起由前身的「宅地建物取引主任者」改名为「宅地建物取引士」. 是日本政府发出可处理房地产交易及租务媒介的国家专业资格。根据日本不动产法律规定, 每5位职员必须有1位为宅地建物取引士. 宅地建物取引士人数不够的话, 须于2星期内补上. 不同香港的地产营业及地产代理牌照，「宅地建物取引士」负责向买卖双方解释买卖合约及重要事项说明书。待买卖双方同意及盖印后，再加上「宅地建物取引士」的名字及盖印，买卖合约方可生效。本公司日本人主席为「宅地建物取引士」，而且有香港人「宅地建物取引士」, 经 JP-Property 的买卖交易及管理均由本公司直接处理，免除中介公司程序。

 

什么是修缮积立金?

修缮积立金为1栋大厦各业主每月需付的建筑物检查及维修准备费用。当有电梯，外墙，公共水管，电线等检查或维修时，会从修缮积立金的基金抽出支付检查和维修费用。当修缮积立金的基金款项不足时，各大厦业主需摊分负担检查和维修费用。

 

在日本买楼后，可否随意更改现存租约楼契，随意进入租客房间，立即驱逐租客，拒交管理费，修缮积立金，税项，强行改变大厦公约，霸占大厦公用地方等?

虽然业主有业主的权利，但日本法律及惯例均不容许任何人任意网为，影响他人生活及不遵从当地规距和法律。既然在日本买楼，请遵从日本法律，文化和惯例。

 

我想立即买楼及订立物业买卖合约，但由于资金周转关系，可否把交楼日期延迟?

不可。大约在双方买卖价钱协议后约1个月交楼。交楼日期一旦决定，不能更改。如买方不能在如期交付余款，须解除买卖合约。买方需赔上订金，甚至需付买卖楼价约2成作为违约赔偿金。所以一旦决定在日本买楼时，请准备充足资金后买楼。

 

在香港买楼，款项会存入律师楼银行帐户。但在日本买楼，款项应存到哪里?

若你不能到日本签约，付款和收楼，请把款项存入本公司日本银行帐户，经本公司点算后，再把款项存入卖方地产公司或业主银行帐户。司法书士只协助房地产登记手续，不会代收款项。

 

我不信任日本房地产公司，宅地建物取引士及司法书士，想委托香港律师楼帮我办理日本买楼手续，可以吗?

不可。根据日本房地产法例，楼契必须经过持宅地建物取引业免许的房地产公司及宅地建物取引士盖章才能生效。而房地产及土地登记由司法书士或土地家屋调查士确认后，然后到法务局登记。在日本没有宅地建物取引士资格的人均不可处理日本买楼手续. 若你想在日本买楼的话，请遵从日本法例办理买楼手续。

 

JP-Property 可否保证我所买的物业楼价必升，长期有租客及必定获利?

JP-Property 只是日本持牌不动产公司，只负责物业买卖及管理，不能保证投资回报。投资者必须在买楼前清楚了解自己的财政状况，买楼费用及投资风险因素，例如汇率波动，楼价升跌，天灾，政治，法律，税制及经济变更等。如申请银行按揭时，请清楚了解自己的还款能力。

 

 

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