非在日房地产投资者税务须知
非在日居民必须由日本国内的纳税代理人代办报税及向日本政府纳税。有关不动产取得税、固定资产税及都市计划税, 可由 JP-Property 为纳税代理人及从租金收入扣起税金代为向日本政府纳税。
细小的一房单位的租金比较低, 很少情况需要向日本政府纳所得税。但租金比较高的大型分层单位, 全栋楼宇等均须向日本政府报税和纳税, 委托日本税理士代报税一般上需付4-10万日元, 个别情况时, 费用有异。
除了房地产本身价格外，还要什么费用?
购买时，除了房地产本身的价格外，还须缴纳税款及支付各项费用。这些费用大约是买卖价格的5-8%。例如：购买5000万日元的房屋时，大约需要的资金为250～400万日元。印纸税，不动产取得税，固定资产税，司法书士代书费等费用，具体税率等根据个别房地而异。
◆ 买入时的税项及支出
| 1. 中介服务费 | (交易金额 × 3% + 6万日元）× 1.08 *(400万日元以上的情況下) |
|---|---|
| 2. 印花税 | 粘贴在买卖合约或贷款合约上的印花税 例: 101 - 500万日元的印花税 --- 1000日元 501 - 1000万日元的印花税 --- 5000日元 1001 - 5000万日元的印花税 --- 10000日元 5001万 - 1亿日元的印花税 --- 30000日元 1亿 - 5亿日元的印花税 --- 60000日元 |
| 3. 登记费 | ■ 登录免许税 固定资产税评估额 x 2% ■ 司法书士的标准代书费 固定资产税评估额2000万日元以下 --- 5-8万日元 固定资产税评估额2000万日元 - 5000万日元 --- 6-8万日元 固定资产税评估额5000万日元以上 --- 8-10万日元 *(以一笔过现金购入情况下) |
| 4. 保险费 | 火灾、地震保险费等, 1房单位的5年计划保险费约为20,000-50,000日元 |
◆ 买入后6个月至18个月内的税项及支出
| 不动产取得税 | 固定资产税评估额的3% |
|---|
◆ 持有物业时的税项及支出
| 1. 固定资产税 | 固定资产税评估额的1.4% → 一般计算为土地1.4%×1/6、建筑物1.4% （一般上住宅用土地的面积至200m2的评価额为1/6。） |
|---|---|
| 2. 都市计划税 | 固定资产税评估额的0.3% → 一般计算为土地0.3%×1/3、建筑物0.3% （一般上住宅用土地的面积至200m2的评价额为1/3。） |
| 3. 管理费 | 持有分层楼宇时须付费用 |
| 4. 修缮积立金 | 持有分层楼宇时须付费用 |
| 5. 修缮费 | 持有包括土地的全栋楼宇时须付费用 包括每10年1次外墙、屋顶防水工程及维修 |
| 6. 装修费、故障维修费 | 装修费包括租客退居后的清洁费, 地板及墙纸交换。故障维修费包括冷气机, 热水器等室内设备的修理费及更换。 关于租客退居后的装修费, 租客不能负担的部分须由业主负担。细小一房单位大约需10-30万日元。 |
| 7. 管理委托费 | 租金收入5% + 日本消费税 |
| 8. 银行汇款手续费 | 除毎12月1次汇款外, 3个月及6个月由客户负担 银行汇款手续费。 |
| 9. 税理士代书费 | 一房分层楼宇的投资者可得到JP-Property免费咨询 持有包括土地的全栋楼宇的投资者一般上需付税理士4-10万日元, 个别情况时, 费用有异 |
租金收入-支出 < 38万日元 --- 所得税 0日元
・不为实际支出的折旧费也会被视为支出的一部份。
● 折旧费的计算方法
1. 在契约书上有记载土地和建筑物价格时、建筑物价格
2. ｛交易金额－（土地的固定资产税评估额／0.7）｝÷ 耐用年数
3. ［交易金额×｛建筑物的固定资产税评估额／（土地的固定资产税评估额＋建筑物的固定资产税评估额）｝］÷ 耐用年数
1为计算原则。如土地和建筑物价格没有记载在契约书、可能会被税务署怀疑。在这情况下, 可选择2或3的其中一个的较小数目。
◆ 持有物业时的税项及支出
| 构造 | 法定耐用年数 | 折旧率(定额法) |
|---|---|---|
| SRC造、RC造 | 47年 | 0.022 |
| 铁骨造 | 34年 | 0.030 |
| 轻量铁骨造 | 27年 | 0.038 |
| 木造 | 20年 | 0.050 |
二手楼宇的耐用年数的计算方法
（法定耐用年数－经过年数）＋（经过年数×0.2）＝耐用年数
（不满1年不要）
ex. 建筑后经过21年的RC构造的建筑物的耐用年数为、（47年－21年）＋（21年×0.2）＝30年 （小数点不要）
・使用白色确定申告书时, 虽没有10万日元或65万日元的免税额、但可使用简易记账法（不用像蓝色确定申告书般虽然提出复式簿记记账）。
・使用蓝色确定申告书时, 为了可使用10万日元或65万日元的免税额、事前必须向税务署提出各种申请。一般上需由税理士处理。
1. 房地产收入及其他公司营运上所得到的收入。
2. 须复式簿记记账。
3. 把资产负债表及损益表跟确定申告书在确定申告期间内（毎年2月15日至3月15日）一同提出。
要合符以下1或2的条件才可以得到65万日元的免税额。
1. 房间数目为10室间以上。（1栋楼宇有有10间房。2栋楼宇分别有4间及6间房。）
2. 有5栋以上建筑物。
◆ 持有物业时的所得税
| 每年收入 | 税率 | 扣减 |
|---|---|---|
| 1,950,000日元以下 | 5% | - |
| 1,950,001-3,300,000日元 | 10% | 97,500日元 |
| 3,300,001-6,950,000日元 | 20% | 427,500日元 |
| 6,950,001-9,000,000日元 | 23% | 636,500日元 |
| 9,000,001-18,000,000日元 | 33% | 1,536,500日元 |
| 18,000,000日元以上 | 40% | 2,796,000日元 |
例: 全年收入为2,000,000日元时, 租金所得税的计算如下
2,000,000日元 X 10% - 97,500日元 = 102,500日元
◆ 卖出时的税项及支出
交易金额 －（取得费＋卖出费）－ 特别扣减 ＝ 课税让渡所得
取得费：买入价格（减去建筑物的拆旧扣减）、中介手续料
卖出费：中介手续费、广告费、测量费
特别扣减：不适用于投资物业。
◆ 课税让渡所得的税率
| 区分 | 所得税 |
|---|---|
| 持有物业5年内 | 30％ |
| 持有物业超过5年 | 15％ |